这份《房屋出售合同》 是否已经实际履行

2015年第03期    作者:江 净     阅读 5,543 次

       一、案情简介

　　本案就同一套系争房产租售引起3个关联诉讼案件，从2001年起，从基层法院打到最高院，一审、二审、申诉或抗诉、再审和提审，最终执行，进行了17场诉讼，前后历时十余年，至2012年12月，L先生才从一中院拿到系争房屋的房地产权证，但有关租赁案的执行回转仍未执行。代理律师代理了L先生、S公司向最高院提起再审申请，最高院又依职权提审两个关联案件，最终我方三个关联案件都胜诉。以下是案情介绍。

　　B公司是A公司的控股股东，1999年3月，A公司董事会决议将其拥有的A大厦一二楼商场（以下简称“系争房屋”）全部分配给B公司。

　  卢森堡籍的L先生占上海S有限公司（以下简称“S公司”）100%的股权并为S公司董事长。

   1999年6月22日起，S公司与B公司、A公司分别签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，后B公司要求S公司改租为售。2000年9月6日，双方签订了《物业转让协议书》（下称“转让协议”）。B公司在收到S公司房价总价的20%的同时与S公司签订房屋出售合同，同时该转让协议终止。

　  2000年9月27日至11月24日，S公司支付了10%的购买定金和三期房款，B公司以代收房款之名出具了收据后，S公司决定系争房屋由L先生购买。2000年12月20日，A公司与L先生就《出售合同》在公证处进行了公证，出售合同签订后，L先生在2000年12月22日至2001年5月25日支付了另一半的定金和五期房款。以上房款均由B公司代收并出具收据。

   2001年1月公证处出证前建议对利息条款作修改，A公司乘机单方取走了所有《出售合同》原件，之后A公司仍按合同约定收取房款。2001年4月16日，L先生发函给B公司要求办理产证。同年5月30日，A公司发函称，因公证处不予公证，故该转让合同不能生效，有关条款均无法履行。随后，A公司又发函要求L先生按照出售合同约定的价格，在30日内，以美元一次性付清剩余款并重新签订购房合同，L先生回函拒绝此要求。双方协商不成，同年6月25日，B公司拒收L先生支付的第十期房款，7月25日，A公司书面通知B公司让其退还L先生先前购买房屋的款项。同年7月31日，A公司将所收款项退至S公司的银行账户内。同年8月1日，S公司收到款项后又将该款项退还至A公司。但A公司拒绝接受。

   2001年8月20日，A公司指令B公司退还L先生826多万元款项后，A公司即向徐汇区法院起诉S公司，B公司为诉讼第三人。理由是S公司从2000年9月起一直未付租金，属根本违约，请求解除租赁合同。

   2001年9月27日，S公司因出售合同被对方拿去，无法说清不付租金的原因，以上述已经废止的转让协议，另行向一中院起诉B公司和A公司，要求对方履行转让协议，办理产权证，同时向法院申请租赁案合并审理。

　　一中院判决S公司和B公司订立的转让协议无效。双方不服，上诉至上海市高院。上海市高院同样认为转让协议无效。

　　该案判决后，A公司诉S公司的租赁合同案恢复了审理，该案经审理判决确认《租赁合同》及《补充协议》为有效协议，认为根据转让协议案件的生效判决，S公司停付租金事出有因，故判决不支持A公司的诉请；S公司应支付A公司自2000年9月至2002年12月止的租金。该案判决后，A公司与S公司都不服上诉上海高院。在L先生起诉至一中院要求A履行出售合同后，A公司撤回了此案上诉。

　　同时，B公司以不服转让协议案的判决，向检察院提出抗诉申请，抗诉申请要求改判：确认S公司支付的房款为L先生履行《出售合同》支付的房款，认定《转让协议》并未履行，实际履行的是《出售合同》。在L先生起诉一中院要求A公司履行《出售合同》后，B公司撤回了抗诉申请。

　　2003年4月3日，L先生在法院取得《出售合同》复印件、加上检察院送达的B公司抗诉申请书起诉A公司，要求履行双方签订的《出售合同》。办理房产转让手续。

　　一中院认为，双方签订的《上海市外销房出售合同》未履行，未经公证，合同未生效。且至今当事人未能就促使合同生效达成一致意见，据此判决：原告L先生的诉讼请求不予支持。

　　L先生不服上诉上海高院。同时，S公司就转让协议的判决向上海市高院提出了再审申请，2005年4月25日，上海市高院予以驳回。上海市高院在二审中认为原审法院认定《出售合同》未履行是符合客观事实的，判决驳回上诉维持原判。L先生不服二审判决向上海市高院提出再审申请，2005年3月16日，被上海市高院驳回。

　　2004年5月27日，A公司再一次起诉要求S公司支付租金、解除《租赁合同》及《补充协议》，并且搬离A大厦的诉讼请求，最后一审二审法院判决支持了原告的诉讼请求。

   2004年S公司和L先生以出售合同案向最高人民法院提起再审申请。

  2004年7月，最高人民法院就买卖合同纠纷进行听证后决定立案审理。在审理中，最高人民法院认为该案件与S公司与A公司的租赁纠纷案和S公司与A公司、B公司房屋买卖纠纷案件相关联，因涉及同一套房产，故依职权对另外两个案件进行了提审。

　　二、争议法律焦点

　　1、公证是否生效。

　　2、《房屋出售合同》是否实际履行。

   3、B公司与A公司是否恶意阻止《房屋出售合同》生效条件成就。

　　三、律师评析

　　本案最关键的是《房屋出售合同》是否已实际履行。

　　从合同角度来看，S公司和B公司于2000年9月6日签订的《转让协议》，已经被L先生和A公司于同年12月20日签订的《出售合同》明确约定失效，B公司为此还出具了确认书表示同意。故B公司在《出售合同》签订后收取的定金和房款计422万元无疑只能是履行《出售合同》。

　　从事实上来看，S公司在《转让协议》中支付的定金和房款计384万元，经合同明确被L先生全部承受。事实上根据S公司董事会决议，公司以支票形式付款计1438927.52元，已在内部账目中扣除了L先生的利润，现金付款计2400928.36元，也由公司按应归还与L先生借款平账的方式结算完毕。S公司代L先生在《出售合同》中的付款计4426784.16元，其中以支票形式付款计1558912.36元，已在内部账目中以L先生预支利润结算；现金付款计2867871.80元，均系L先生以现金交款给S公司委托其付款。所以在《出售合同》中，虽然名义上的付款人和收款人还是S公司和B公司，但是他们并不是在履行已终止的《转让协议》，而是在履行《出售合同》，属于《出售合同》的代为履行人。这从B公司出具的“代收款”收据、A公司指令B公司将826多万元房款退给L先生原委托账户，函告L先生已将826多万元房款退还等证据均足以证实。所以该《出售合同》已经实际履行。

　　四、结论

　　2009年12月16日最高人民法院对再审案和两个提审案件分别作出宣判：

   判决撤销一中院和高院对于A公司提起的租赁案的一审和二审的判决，并驳回其诉讼请求。

   判决确认《物业转让协议》无效，撤销判决由B公司支付利息的70%，并驳回S公司的诉讼请求。

   判决撤销买卖合同案一审和二审的判决，认定《上海市外销商品房出售合同及补充条款》有效。L先生于本判决生效后三十日内向A公司一次性支付出售合同约定的定金和每期应付房款共4380303.68美元及相应孳息总和，L先生也可以按照《上海市外销商品房出售合同》及补充条款约定的计算方法以人民币支付；A公司在L先生支付上述款项后三个月内协助L先生办理相应的产权变更登记手续。●

  （作者单位：上海市新闵律师事务所）