论房地产律师如何提高自己的专业素养

2014年第10期    作者:宋安成    阅读 6,214 次

　　所谓素养，是指由训练和实践而获得的技巧或能力。而房地产专业律师的素养，就应当是房地产律师处理各类房地产诉讼和非诉案件的技巧和能力。作为房地产律师，需要什么样的素养呢？笔者根据自己多年来的房地产律师的执业经验，对此进行诠释。

　　首先，是和大家分享专业素养对律师执业的巨大意义，主要体现在以下两点：

　　一是好的专业素养可以打通与客户沟通的专业屏障。作为一名房地产专业律师，一定要具备与客户娴熟沟通的能力。如果一个律师听不懂客户在讲什么，那将非常糟糕，因为它不仅会严重影响到与客户的正常沟通，还会在客户那里失去信任感。对于初涉房地产业务的律师，这可能是常见的事情，而每一个从事房地产专业业务的律师，也一定或多或少遇到过对客户提到的专业问题自己不知所云的尴尬场面。早年时候，笔者给一家上海当地的民营商业地产商提供服务。有一次，笔者代表地产商与一家策划公司谈招商合同，老板在谈判中提出招商后的“坪效”（每3.3平方米的年销售额）要达到多少钱时，笔者一下子没反应过来这是一个什么概念。恐怕现在仍然会有一些刚入行的专业律师不理解这一概念。如果一名房地产专业律师没有一定的专业素养，往往当客户谈到一些专业概念、开发流程、操作模式时会一头雾水，而这种情况又不便当场请教客户。而如果律师注意了自己在专业方面的积累，提高了自己的专业水准，这种尴尬的情况则会减少，甚至完全有可能避免“学艺不精”的限制而影响与客户的沟通。

　　二是正确地把握案件的动向，更好地洞悉法律风险。作为一名专业律师，应当有“初生牛犊不怕虎”的胆识和勇气，但对案件未进行专业分析，便匆匆得出结论或凭感觉分析又过于鲁莽。不管是诉讼还是非诉案件，要想将其做得让客户满意，专业律师一要精通法律，二要熟悉专业知识，二者缺一不可。在此，笔者再举一例说明：笔者的一位房地产开发商客户同时卖给一购房人两套房屋，面积、房型全部一样，但是在交房时却发现一套房子里面有一根近40厘米的柱子，另外一套则没有。业主马上找到开发商，认为我们测绘有“猫腻”，要求退房并赔偿，并声称要向媒体曝光。开发商的营销部认为问题比较严重，一下子没有了方向，向笔者咨询。笔者结合其具体情况给出了两点意见：首先从专业角度讲，按照房屋测绘的相关规定，房间里面的柱子是可以算做购房人的自用面积的，所以多了一根柱子房屋的面积与少一根柱子房屋面积相同并不违规；其次从法律角度讲，就算面积出现问题，面积误差如未超过总面积的3%，则达不到解除合同的条件。营销部门根据笔者的两条意见，与对方进行了沟通，对方不再要求退房或要漫天要价赔偿。考虑到事情发展下去可能对营销造成的影响，笔者进一步建议开发商进行适当的补偿，尽快将问题彻底解决。

　　上面谈了专业律师素养的重要性，下面笔者再与大家交流一下专业律师如何提高自己的专业素养。在此，笔者从三个方面谈起：

　　（一）应当积极主动学习房地产相关的专业知识，及时充电

　　房地产涉及的专业领域比较广泛，包括房地产金融、土地出让与转让、建设工程、房屋营销、物业管理等等，这实际上与房地产的产业链条比较长不无关系。作为一名专业律师，不仅仅要从自己所承办的非诉和诉讼案件中积累经验，更为重要的是自己要主动学习房地产相关专业的理论知识。就笔者本人来说，不仅在执业之余考取了《国家物业管理师》、《国定二级建造师》的证书，还十分关注一些大型房企的动向，关注房地产重大的业内新闻。同时，笔者还要求自己的助理积极学习房地产相关知识，考取了与房地产相关的一些专业证书，大大提高了我们整个团队为客户的服务能力。笔者认为，律师主动学习的内容有两个方面：一是对房地产专业法律知识的学习。房地产虽然在中国高速发展了20年，但并未发展成熟，这就导致其在发展过程中会有很多新的问题，这些问题都要国家通过立法和出台政策来解决。国家的立法纷繁复杂，包括法律、法规、地方立法等各个层面，而政策则更具有多变性，这些都要求律师加强学习，否则一定会落伍；二是对房地产专业知识的学习。房地产土地前期开发、项目施工、项目营销与物业管理，这四个环节都有一定的专业性。比如说项目施工，宏观方面会涉及到工期、质量、价款，微观方面会涉及到工程签证、定额、清单等等，如果律师不能很好地理解这些概念的内涵与外延，就无法很好地为客户提供专业的法律服务。例如，若不知道上海93定额与00定额的区别，就没有办法确定在诉讼案件中是适用93定额还是00定额。由于律师工作非常繁忙，专业知识的获得主要是靠默而识之的方式积累，而不能像学生时代通过专门、系统的学习而获得。所以，要想成为出色的房地产专业律师，就一定要积极主动地学习，海绵吸水式地积累经验，厚积而薄发。

　　（二）强化与房地产从业人员之间的交流与学习

　　作为律师，可以从专业书籍上学习法律和与法律相关的专业知识。但不可否认的是，从书本上学的知识是静态的、格式的，而房地产开发的现实过程是动态的、多变的，所以我们不能生搬硬套地用拿来主义处理问题，必须了解房地产行业的实际操作，而这些实际操作的知识很难从专业书籍上获得。另外，房地产开发的每个环节，都充满着潜规则，房地产律师作为专业人士，对房地产开发知晓的越是深刻，对这里面的潜规则知道的越多，那么针对房地产开发的重要环节所出具的法律意见书就更为实用。以开发商“拿地”为例，按照目前的法律、法规的要求，开发商出让取得土地应当通过“招、拍、挂”的形式进行。但是，大多数的土地，即使是北京、上海这些房地产市场发展相对成熟的地方，“招、拍、挂”之前的开发企业基本已经内定，特别是商业地产、工业地产几乎无一例外。所以，作为一名专业律师，如果不了解这些潜规则就为房地产开发企业的拿地行为出具《尽职调查报告》的话，一定会犯下比较低级的错误。而这些潜规则从什么地方学习呢？可以从房地产从业人员中学习，从房地产公司总经理到其下面的每个员工中学习，他们都会告诉你房地产开发“背后的故事”。所以，专业律师要和他们交流、向他们学习，不能让自己学来的知识在法律实务中水土不服，而要将其运用的游刃有余、左右逢源才行。实际上，从律师执业本身而言，将条条框框的法律灵活运用到规则与潜规则极为丰富的房地产开发需求中，让客户真正减少和避免法律风险，也正是一个律师价值的所在。

　　（三）从具体案件处理中积累专业知识

　　作为律师，从自己办理的具体案件中积累专业知识的最大好处是：可以牢记案件处理中所了解、学习的专业知识，而不是如同书上看到的一样不久会忘记。从具体案件中积累专业知识的方式有两种：一是认真做好每件案件，穷尽事实与法律。就诉讼案件来说，打官司就是打证据，如果没有充分的证据法官是不会支持律师的诉求的，而证据就是法律事实，法律事实多了，法官才会依据证据优势的原则支持诉求，反之则不可。一个案件取得证据的过程，实际上就是律师学习房地产专业知识的过程。比如说物业管理费的案件，该类案件会涉及到物业费收取是否应当按实结算的问题，而是否按实结算又涉及到物业管理的两种收费模式：包干制和酬金制。如果是酬金制度又涉及到物业公司如何计成本的问题，这些事实查清的过程，实际上就是律师学习的过程。律师将自己学习到的物业管理专业知识，并结合案件的事实情况，通过法律关系诠释出来，让法官支持自己的诉求，这就是律师要做的事；二是对自己做过的案件进行认真总结。我们律师都没有什么空闲时间，有人说律师的工作是“开不完的会、开不完的庭、吃不完的饭、改不完的合同”，这实为一个成熟律师繁忙工作的真实写照。由于律师工作的性质使然，让律师去对自己做的每个案件进行总结客观上是非常困难的，很多同行甚至认为是不现实的。但是，通过近十年的执业历程，笔者对自己处理的典型案例，总是会将其整理成集，作用有三：一则加深了对案件和相关法律的认识；二则总结案件就会大大提高自己的专业水平；三则写的案例放在网上大大提高了自己的人气。