2023年8月25日下午，城中村改造法律实务沙龙在上海中联律师事务所召开。此次沙龙由上海市律师协会城市更新和城市治理法律服务与研究中心（以下简称”研究中心“）主办，上海市律师协会不动产征收（动迁）业务研究委员会（以下简称”研究会“）承办，上海中联律师事务所协办。会议由上海中联律师事务所合伙人、研究会委员武顺华律师主持。
       会议邀请宝山区土地储备中心土地前期开发部部长张景，研究中心副团长陆国飞、孟山、李鹏飞，上海中联（广州）律师事务所合伙人余剑光、孙翔宇，城市测量师行项目经理、注册城乡规划师诸水峰，大华集团上海公司城更项目运营负责人胡遥琼，中交新凤溪（上海）城市建设发展有限公司财务总监、总法律顾问招健乐，上海市百汇律师事务所合伙人杨振荣等参会。研究中心副团长、研究会主任马永健，研究会副主任高兴发、张崇华及委员、秘书、干事在内共计60余人参加了本次会议。
      周波主任对各位的莅临表示欢迎。中联所遵循区域市场发展理念，由一级分所成为联合发起人共同经营中联品牌，充分发挥各地办公室的优势，近年来中联品牌也得到了平稳快速的发展。在城市更新及城中村改造领域，中联所也致力于法律学术研究，积极探索理论与实践的交叉结合，取得了一定的成功经验。希望通过此次会议能够与各位互通有无，共同进步。
       陆国飞律师代表研究中心感谢各位积极参加此次沙龙。为了贯彻法治保障助推上海城市更新发展的理念，上海市律师协会成立了研究中心。随着上海“两旧一村”改造工作的加快推进，城中村改造加速是未来上海城市更新的总体发展方向。相信通过此次沙龙的交流学习，能够深入讨论城中村改造项目中疑难问题，助力上海城中村改造的推进，预祝会议圆满成功。
      余剑光律师以广州城中村改造模式与实务为题与参会律师进行分享。余律师回顾了广东城市更新的发展过程，并介绍了广州旧城全面改造的流程。余律师详细介绍了广州在基础数据调查的基础上决定改造成本、做地政策及做地工作方案、开发商与做地主体合作等环节的成功经验，并结合大量实践经验，分析了集体经济组织成员的认定、土地和房屋继承及产权争议处理、承租人补偿、物业回收等律师实务中会遇到的问题。
       武顺华律师就上海“城中村”改造模式及实务疑难问题进行了分享。武律师首先介绍了上海“城中村”的概念、改造对象的特征、改造重点范围，并对比分析了“城中村”改造与棚改的关系。在改造模式方面，上海主要采用的是土地储备、集体经济组织自行或共同改造、公益性项目建设的三种模式。在如何鼓励和支持民间资本参与、处理拆迁补偿、平衡项目改造资金、规避政企合作的风险等问题上武律师也发表了自己的见解。最后，武律师认为城中村改造项目律师工作要接地气，要有复合的法律思维，辅助政企共同做好资金平衡、责任划分和契约履行，为城中村改造和城市更新做好律师服务工作。
      诸水峰经理以《从“城中村”到城中“村”》为题，就城中村改造实施方案中的相关问题进行了讲解。2022年上海提出全面提速“城中村”改造，要求坚持分类施策，通过项目整体改造、实施规划拨点、环境综合整治等方式，切实提升区域功能品质。目前上海“城中村”改造实施流程包括前期准备、审批备案、腾地供地以及建设实施阶段，诸经理一一进行了介绍，并对城中村改造的实施方案及所涉法律问题进行了详细解析。诸经理认为城中村改造工作能够在改善村居民居住条件的同时，保留城中村原有的烟火气和生活气息，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展有重要意义。
      第一个圆桌讨论环节由孟山律师主持。胡遥琼、招健乐、张景、李鹏飞、孙翔宇首先就城中村改造中的政企定位问题进行了讨论。
       胡遥琼经理认为上海政策的稳定支持以及上海中心城区房地产市场较强的抗风险能力，是民营房地产企业积极参与城中村改造项目的重要考量因素，民营企业也希望能够在城市更新项目中有更多的机会。
      招健乐经理认为，在城中村改造项目的实践中，房企会从地块的空间布局、产业导入、基础设施配置等角度，多方面考虑城中村人口的消化。房企更加希望能够有完整片区改造的机遇，以打造城中村改造项目的优秀样本。
       张景部长认为在政企合作进行的开放式城中村改造过程中，房企在多渠道筹措改造资金、保障性住房建设以及配套设备建设方面将起到重要的作用，也希望更多的房地产企业能够关注大片区的重点项目，与政府配合做好城中村改造工作。
       李鹏飞律师认为在城中村改造项目中，政府应做好区域规划、制度设计、政策资源保障等工作；区属国企应成为项目公司与政府之间的纽带，参与整个项目的执行；社会资本应负责前期项目方案设计、项目融资、开发和运营，各方应合作共同推进城中村改造工作。
      孙翔宇律师认为房地产行业正在经历巨大的转变，旧模式难以维系，但城市更新给了房企新的发展空间。不管是房企还是律师，都应该迎合市场需求，提供相应的服务，以寻求新机遇下发展的新契机。
      随后，张崇华、杨振荣、朱观景、武顺华围绕城中村改造中违章建筑与历史遗留建筑应如何处理展开了圆桌讨论，由上海中联律师事务所成胜男律师主持。
       张崇华律师表示在实践中应区分违章建筑和无证房屋，不能单一的从拆违角度进行处理，应协调各部门规范地处理房屋权属工作。厘清房屋面积和权属后才能扎实地推进房屋拆迁工作。
       杨振荣律师认为，在处理违章建筑相关问题，特别是涉及集体土地和宅基地时，律师应注意分解家庭内部矛盾以及化解法律风险，协调当事人和各部门，不能局限于现有的框架，从合法合情合理的角度，妥善解决相关问题。
      朱观景律师表示，在处理违章建筑涉及的补偿问题时，实践中通常将房屋分为有证面积和无证面积，考虑客观的各种现实因素，对无证面积进行合理的补偿，避免因处理违章建筑，使城中村改造复杂化。
      武顺华律师表示，对集体土地上有现实居住和经营需求的违建房屋，在实践中可以以村建房合同作为权利凭证，推动项目的展开。对年代久远的由历史原因产生的违章建筑，不能单一以拆违的方式进行处理，应当同时设计一定的补偿方式，以保护当事人的合法权利。
       最后，马永健律师感谢各位在主题发言以及圆桌讨论环节的精心准备和精彩发言。他表示，随着城市更新和城中村改造的逐步展开，对城市更新和城中村改造的法律研究，研究中心和研究会一直在路上，并将逐步深入和细化。专业的人做专业的事，上海律师应承担法律人的责任，为破解城市更新法律难题，为探索城市更新成功模式，为上海的城市更新和城中村改造作出专业贡献。此次沙龙以现实问题为导向，主题明确，层次清晰，就相关课题进行了跨界的交流和讨论，干货满满，达到了很好的效果。