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（本论文由上海市律师协会港澳台业务研究委员会上传并推荐）
土地是最基本的生产资料，大陆同台湾地区关于土地的立法差异巨大，很多台商来大陆投资因不了解大陆地区关于土地的法律法规而导致投资错误，严重影响到企业生存或获利之基础。以下我将选取自己经手处理的两个案件来说明一些现存的问题。
案例一：某台湾商人2000年来大陆投资时，选择用“以租代售”的方式同当地开发区签订了土地使用合同，并承建了厂房。但随着“以租代售”方式被国务院禁止，并规定企业取得土地使用权必须挂牌出让的方式，企业原“以租代售”方式同工业区签订的合同无效。同时，随着大陆经济的发展，工业用地指标日趋紧张，工业用地的价格成倍增长，该台商丧失了当初以便宜的价格获得土地使用权的资格，甚至因缺乏工业用地指标而无法取得土地使用权证。
案例二：某台商在广东省某地的国营农场承包农业用地600亩，用于现代农业开发。2009年国营农场被批准成立产业园区，即政府要将国有农场的农业用地收回并转为建设用地，在事情的处理过程中，该台商对大陆的土地法律法规和关于征收补偿等方面的规定难以理解，主要因为大陆关于土地的法律法规同台湾地区有天壤之别。随着土地财富的快速增值，如果台商不了解大陆土地制度的法律法规，在投资过程中可能会错失很多良机，也只有真正了解大陆的土地法律法规才能消弭疑惑，因“地”制宜。
大陆有关土地的法律法规包括《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等，其中所涉内容又较为复杂。同时为了保护台商的合法权益，还出台了《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》、《中华人民共和国台湾同胞投资保护法实施条例》。总结来讲中国土地性质分为农业用地、工业用地、商业用地；土地权属分为集体所有、国家所有。如果要对中国的土地政策展开论述可以写成一本书，在此只能就有关土地租赁的规定做个描述。并通过前述第二个案件，就大陆和台湾地区的土地法律法规做个简要分析。
一、关于土地的分类
就权属方面讲，《中华人民共和国宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。中国大陆的土地权属分为两类，一是集体所有，二是国家所有。
台湾地区的土地法规定了，土地分为公有土地和私有土地两种权属类型。其土地法第十条规定：台湾地区土地，属于台湾人民全体，其经人民依法取得所有权者，为私有土地。私有土地所有权消灭者，为国有土地。第四条规定：本法所称公有土地，为国有土地、直辖市有土地、县 (市) 有土地或乡 (镇、市) 有之土地。但同时，台湾地区的土地法对土地私有也有限制，比如海岸一定范围内的土地、天然湖泊及其周围土地、公共交通道路、矿泉地、瀑布地、名胜古迹等不得私有。
对于土地的分类，大陆实行土地用途管制制度，将土地类型分为农业用地、建设用地和未利用地。《土地利用现状调查技术规程》中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和覆盖特征等因素，将大陆土地分为了８大类、46小类：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。农业用地只能作为农业用途使用，不得作为工业或商业用途，如果农业用地变更为建设用地，需要经过法律规定的审批程序。
台湾地区将土地用途分为四类：第一类、建筑用地。如住宅、官署、机关、学校、工厂、仓库、公园、娱乐场、会所、祠庙、教堂、城堞、军营、炮台、船埠、码头、飞机基地、坟场等属之。第二类、直接生产用地。如农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、矿地、盐地、水源地、池塘等属之。第三类、交通水利用地。如道路、沟渠、水道、湖泊、港湾、海岸、堤堰等属之。第四类、其他土地。如沙漠、雪山等属之。
台湾商人在大陆地区无论是购买土地厂房抑或从事农业生产，都要对土地的性质、使用用途做充分了解。建设用地方面还会涉及到该土地获得的方式是采取划拨还是出让，这也关系到投资成本的大小。农业用地还分为是基本农田还是林地、果园用地等等。
二、农用地转为建设用地的流程
大陆农村集体所有的农业用地土地征收流程看，发布征地通告、征询意见、地籍调查和地上附着物登记、拟订“一书四方案”组卷上报、审批征用土地、公告征地补偿安置方案、公告报批征地补偿安置方案、批准征地补偿安置方案、土地补偿登记、实施补偿安置方案和交付土地是完整的法律流程。
关于国有农业用地不涉及征收的问题，属于国家将农用地收回，在给予实际使用人适当补偿后，变更为建设用地。关于国有农业用地变更为建设用地的流程，法律没有作出专门的规定。但在大陆物权法关于土地承包经营权的章节中指出，国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。我个人认为国有农业用地如果实行了承包经营，在承包经营中所产生的问题和纠纷，应按照集体所有农业用地的法律规定处理，即国有农用地转为建设用地在具体操作的流程、补偿等方面参考集体所有农业用地转为建设用地的流程和补偿标准。
三、农业用地转为建设用地的补偿问题
按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定：农村集体农业用地被征收赔偿有四部分：(一) 土地补偿费，同时每个省会根据其自身情况规定了最低的土地补偿费补偿标准；(二)青苗补偿费；(三)附着物补偿；(四)安置补助费。土地补偿费一般给与村集体经济组织，由村集体经济组织再做分配；青苗费和附着物补偿给与土地的实际使用人和投资人；安置补助费给与被征收土地的使用权人。
对于国有农业用地（国有农场）收回农业用地的补偿问题，法律没有专项予以规定。与此有关联的有大陆土地管理法第五十八条规定，国家为了公共利益或实施城市规划进行旧城区改建，需要使用国有土地的，应对土地使用权人给予适当补偿。2001年1月17日，国务院办公厅转发国土资源部、农业部《关于依法保护国有农场土地合法权益意见的通知》明确“确需占用农场土地搞建设的，要依法办理审批手续，并依法给予补偿和安置，不得随意强行划转国有农场土地”。2009年国土资源部办公厅、农业部办公厅关于收回国有农场农用地有关补偿问题的复函中指出：收回国有农场农用地也应按照上述原则进行补偿，即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费……土地补偿费应当给予国有农场，长期承包国有农场农用地并将其作为生产生活来源的农场职工，是自谋职业并与农场解除劳动关系的，安置补助费给个人；但由国有农场重新安排就业岗位的，安置补助费给与国有农场。对于地上附着物和青苗补偿费，按照“谁投入、谁获得”的原则给与补偿。当然，关于此规定是否合理，很多专家也有不同的看法，且在实践操作中是否能够维护投资的权益也备受质疑。
而台湾地区的土地法关于补偿给出了明确的规定：地价补偿费及其加成部分；建筑改良物或农作改良物补偿费；土地改良费；营业损失补偿费；迁移费。上述部分费用的分配也有明确规定。
无论是建筑用地或是农业用地，大陆关于土地征收或征用的法律规定较为复杂，台湾地区因为在土地权属方面较为简单所以涉及土地方面的规定简单明了而且易于操作。这也是很多台湾同胞来大陆投资工业或农业常常不知所措的原因。
因法律规定及历史原因，在关于土地方面的立法，大陆还亟待加强，在有些方面可以向台湾地区借鉴。简单明确的权属关系，也许不失为一个好的解决方式。
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