（本论文由上海市律师协会港澳台业务研究委员会上传并推荐）
      大陆在上世纪90年代开始开放房地产市场，此后，大量港澳台居民纷纷在大陆置业投资或居住。随着时间的推移，港澳台人士在大陆购置的不动产的继承问题逐渐增多。由于不动产继承适用不动产所在地的法律，与产权人居住地的法律有一定差异，因此多数境外人士对大陆不动产如何继承的问题较为困惑。现以笔者代理过的一起香港居民名下的不动产继承案件为例，对香港居民在大陆的不动产继承问题作一浅析。
      李先生（化名）为香港居民，2005年在上海购买一处住宅，签订了《房地产预售合同》，尚未办理该房屋的产权过户期间，李先生不幸在香港病逝。由于李先生父母已经亡故，本人尚未结婚，也无子女，因此他生前在香港立下遗嘱，写明上述住宅由其姐姐的一子一女，即其外甥和外甥女共同继承，该遗嘱在香港经香港法院认证。笔者受托办理其外甥和外甥女的产权过户手续，但是在办理过程中遇到了层层难关，其中涉及以下法律问题：
一、法律适用和法律关系的问题
      李先生为香港居民，因此根据香港法律订立了遗嘱，并在香港法院认证。但其中涉及到不动产部分应当适用不动产所在地的法律。根据大陆现行的《中华人民共和国继承法》（1985年10月1日开始实施至今）规定，第一顺序法定继承人为：配偶、子女、父母；第二顺序法定继承人为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。此案中，李先生没有第一顺序法定继承人，尚有2位姐妹，均为第二顺序法定继承人。而李先生立遗嘱将该房屋由其外甥和外甥女继承，由于外甥和外甥女不属于继承法规定的法定继承人，因此，李先生的这一遗嘱内容实际上属于《中华人民共和国继承法》（下称《继承法》）规定的遗赠法律关系（遗赠是指公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人）。
      《继承法》规定：“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”笔者受托时李先生逝世已超过2个月，如果李先生的外甥和外甥女无法提供在继承事实发生后2个月内曾经作出过接受遗赠的明确表示的证明，那么李先生的遗愿将有可能无法达成。所幸的是香港法院出具的遗嘱认证文书日期晚于李先生逝世之日期，离笔者接受委托之日尚未到2个月；受遗赠人在笔者的提醒下，及时进行了接受李先生遗赠的意思表示，并进行了公证。
二、遗嘱和继承事实发生的公证文件问题
      根据房地产登记管理部门的规定，办理因继承而发生的房地产产权变更登记，应当提供相关的继承公证文件。
      香港居民提供的香港法院认证文件或者香港有关部门出具其他证明文件，均须由经大陆司法部委托的具有公证人职能的香港律师公证后（司法部委托公证人名单可在司法部网站查询），再向不动产所在地的公证机关传递，并由不动产所在地公证机关出具正式的公证文书后，方能被房地产登记管理部门接收。
三、因继承而发生房地产产权变更的税收问题
      大陆房地产产权变更过程中主要涉及的应缴税种为契税，各地执行的契税税率略有不同，以上海为例，一般房地产产权变更，受让方应当缴纳房屋总价3%的契税。
      在实际操作中，如发生不动产继承或夫妻因离婚分割共同财产而产生的产权变更，目前毋须交纳契税。但是，在继承方面，该税收政策仅适用于由法定继承人继承不动产（包括法定继承和遗嘱继承）。此案中，由于李先生的外甥和外甥女不属于法定继承人的范围，因此不能适用上述税收政策，仍视为接受赠与的方式取得房屋产权，必须缴纳房屋总价3%的契税。
      从本案的分析可见，香港居民如有意对自己名下的大陆不动产进行遗嘱分配，那么，在订立遗嘱时，充分了解大陆对于不动产继承方面的法律和法规是十分必要的。否则，可能由于对大陆继承法的不熟悉，而导致所订立的遗嘱无法真正执行，或是在执行过程中产生巨大的成本。本案中，李先生的外甥和外甥女就曾经因为办理手续的繁杂和产生巨额的税收成本以及公证费、律师费而一度考虑放弃接受遗赠。所幸最终在各方努力和配合下，还是较为圆满地完成了整个产权变更手续。
总结本案，笔者认为香港居民在对自己名下的大陆不动产进行遗嘱分配时应当关注以下几点：
1.确定遗嘱指定的的遗产接受人是否为大陆《继承法》规定的法定继承人。如不属于法定继承人范围的，则属于遗赠法律关系，需要遗产接受人在知道受遗赠后两个月内做出明确的接受遗赠的表示，才能顺利接受遗产。如遗嘱指定的遗产接受人属于法定继承人范围（包括第一顺序和第二顺序），则只要没有明确表示放弃遗产，即视为接受遗产。需要注意的是，孙子孙女、外孙外孙女、侄子侄女以及外甥外甥女都不属于大陆《继承法》规定的法定继承人范围。只有当被继承人的子女先于被继承人死亡的情况下，该子女的子女（被继承人的孙子孙女或者外孙外孙女）才能取得相应的法定继承权，即所谓的代位继承权。
2.及时处理有关的法律文书公证事宜。在不动产的继承过程中，有许多法律文件是需要公证的，由于香港和大陆法律体系不同，涉及香港居民的法律关系在大陆也被认为是涉外法律关系，因此凡涉外法律关系中需要公证的文件（如购房合同等），香港居民也需要公证。在不动产的继承中，涉及需要公证的法律文书主要是遗嘱公证，包括遗嘱真实性、合法性以及该遗嘱没有侵犯其他法定继承人的合法权益的说明；继承事实发生的公证，包括被继承人死亡的法律证明等。香港地区的公证文书须经司法部委托其履行公证职责的授权律师作出，并经不动产所在地的公证处认证。缺乏必要的公证文件，往往也是导致香港居民在大陆的不动产不能顺利继承的原因之一。
3.考虑税收因素。由于法定继承人继承不动产目前不需要交纳契税，而非法定继承人接受遗赠获得不动产需要交纳3%左右的契税，在大陆房价动则上百万的情况下，对于接受遗赠人会产生不小的税务负担。契税需要在不动产过户之前先行缴纳，因此，如果没有能力缴纳契税，也就无法顺利取得不动产产权。被继承人订立遗嘱之时，应当充分考虑到接受遗赠人必须缴纳税款的问题，以便其能够顺利接受遗赠。
      我们建议，香港居民如需对大陆的不动产作出遗嘱处分的，应当咨询不动产所在地的法律专业人士，充分了解该地区在不动产继承过程中的具体政策，才能使将来的不动产继承变得更为顺利，从而达到被继承人订立遗嘱时的初衷。