后疫情时期，商业租赁合同 “逃生条款”的适用简析

2023年第05期    作者:文│仇少明    阅读 732 次

一、问题提出

商业租赁合同中，承租人为控制经营风险，在签订租赁期限长、租赁面积大的租赁合同时，往往约定：在特定条件成就时，承租方有权单方解除/终止租赁合同而无需承担违约责任或承担约定责任，这样的条款通称为“逃生条款”。

逃生条款中，常见的特定条件往往约定为：承租方在特定一段期间内（如三个月、六个月等）的营业额或者利润未能达到约定标准，亦或承租场所所在商场的整体商业环境（如开业率、客流量等）发生重大变化。

也就是说，逃生条款的规则往往表现为：发生特定情况，承租人有权解除/终止合同而无需承担责任或者承担有限责任。逃生条款规则适用的标准则表现为定量或者定性。在约定“定量标准”的情况下，判断标准相对客观；而在约定“定性标准”的情况下，判断标准具有一定的主观性与不确定性，容易引发争议，实务中的法律判断也具有一定的不确定性。

那么，在司法实践中，逃生条款的效力如何？如何适用？在后疫情时期，这是一个值得探讨的重要问题。

二、简要结论

逃生条款的效力，应当根据《民法典》关于合同效力的规定以及民事法律行为效力的标准进行判断。原则上，一般认为，逃生条款系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效。

但值得注意的是，对于构成格式条款的逃生条款，还应当基于格式条款的效力进行相应检视。

三、法律简析

一般而言，逃生条款是双方当事人的真实意思表示，在不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情况下，为有效的民事法律行为。此种观点在司法实践中被普遍接受。但是，尽管如此，法院依然可能从公平角度予以审查。

而如果租户作为品牌方，在订约中处于强势地位，逃生条款亦有可能被认定为格式条款。如提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利，则格式条款无效。此种观点在司法实践中也有所印证。当然，如果在逃生条款中，适当约定在行使条款的情况下承租人对出租人的补偿/赔偿，则在大多数情况下，逃生条款更容易获得法院的支持。

四、逃生条款与情势变更、不可抗力的区别

逃生条款是基于当事人之间的合意而进行的合同约定；而情势变更、不可抗力规则均是基于法律规定，即使当事人之间没有约定，也有可能直接适用。但需要注意的是，在特定情况下，逃生条款约定的特定条件可能与情势变更、不可抗力的适用情形构成竞合。举例而言，如果逃生条款明确约定将“疫情防控措施”作为逃生的一种情形，那么疫情防控措施既可能用于考量逃生条款的适用，也可能用于考量是否适用情势变更或者不可抗力。

在司法实践中，基于疫情防控措施，承租人援引情势变更或者不可抗力规则要求解除租赁合同，往往难以得到法院的支持。大多数情况下，法院倾向于认为，疫情防控措施导致的暂时履行困难并非必然无法继续履行，并不必然导致合同目的不能实现，因此限制以此要求解除合同的适用。

然而，基于逃生条款的明确约定，租户在可证明满足逃生条款适用标准的情形下解除/终止租赁合同，往往容易得到法院的支持。

五、启发与建议

1. 逃生条款示例

（1）在租赁期限内，乙方在该租赁场地开始经营三年后，如果连续亏损6个月且亏损金额累计达100万元，乙方有证据证明其经过努力采取合理措施，仍然无法摆脱亏损局面的，乙方有权终止本合同。

（2）甲方商场开业后连续3个月开业率未达到70％，乙方提前三个月通知甲方，可以提出终止合同。

（3）甲乙双方同意在本合同期限开始后，如乙方单店营利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本合同。

（4）租赁期限内，商场所在的商业环境（包括客流量、开业率、商场环境等）发生重大不利变化，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本合同。

（5）如乙方在甲方经营场所一年内累计亏损6个月，或者连续亏损4个月的，乙方可以无条件撤场，甲方须同意，并无须乙方承担任何补偿及赔偿，亏损点定为月销售额10万元，或者由双方再行协商进一步的改善合作计划。如乙方一年内连续6个月月销售额低于15万元，乙方可以提前解除合同或调整店铺位置。

2. 建议

（1）商业地产租赁承租人可以争取在租赁合同中约定逃生条款，以控制经营风险。

（2）约定逃生条款适用标准时，可根据实际情况，从定性和定量两个层面进行约定，以最大限度减少不确定性，增强适用的客观性，避免争议。

（3）在逃生条款中约定适当的对于出租人的补偿条款，更加容易得到法院对于逃生条款的支持。

（4）在没有约定逃生条款的情况下，基于疫情防控措施，慎用解除合同措施，尽可能通过协商减免、变更租金标准的方式维护自身权益。

（5）从出租方的角度考虑，对于逃生条款，可以基于实际情况，谨慎、完备约定。

仇少明

北京市隆安律师事务所上海分所合伙人，上海市律师协会劳动与社会保障专业委员会委员，上海仲裁委员会仲裁员

业务方向：民商事争议解决（诉讼、仲裁）、企业法律顾问、商业合规