为解决居民居住问题，坚持“住房不炒”的定位，中央及各地政府出台了一系列政策，在收紧房地产融资、严格控制房价的同时，积极培育和发展住房租赁市场。长租公寓作为一种新型租赁方式，在一二线城市得到了迅猛发展。根据《中国流动人口发展报告(2016 版)》的预测，2015年及到2020年，我国公寓租赁间数将从1.3亿间提升至1.7亿间。在此背景下，越来越多的开发商开始关注长租公寓市场，通过将其持有的不动产委托给专业的房屋租赁平台运营，以期盘活存量资产。但新型的租赁业态产生的新的风险和机遇，也同样值得引起开发商重视。        一、 委托经营长租公寓的主要风险       开发商与租赁平台的合作模式，一般表现为由开发商将其持有的不动产项目整体委托给租赁平台，由租赁平台统一进行改造后对外运营、出租。因该种模式便于管理、运营效率较高，以魔方、红璞等为首的集中式长租公寓开始越来越受到市场的认可。然而在开发商在与租赁平台的合作过程中，通常会遇到以下的问题。       （一） 房屋属性与经营模式的匹配        长租公寓是近几年新兴的租赁业态，对于原打算做商品房销售的开发商而言，其在拿地、申请用地规划、工程规划审批以及办理产证时，可能并未将用地性质、房屋属性与长租公寓的经营模式进行匹配。用地性质的不明确、不合规会引发一系列的监管问题，而建筑、消防验收规范不明确，水电办理流程不清楚等问题都会影响租赁关系的稳定。与此同时，长租公寓这一模式目前尚未有确切的法律或监管定义，故对长租公寓是否属于旅馆业尚无定论，如将来长租公寓被认定为旅馆业的，则承租人还需申请《特种行业许可证》。因此，房屋属性与经营模式的匹配，需要开发商与租赁平台共同关注。      （二） 短租问题        如上所述，长租公寓并不能排除被认定为旅馆业的可能，但如租赁平台在出租的过程中提供短租服务，则该等经营业态被认定为旅馆业的可能性就将增高。如根据《上海市旅馆业管理办法》规定，旅馆是指利用专门住宿设施，主要以日为计费单位，提供住宿服务的经营场所。一般情况下，租期低于三个月的租赁合同有可能被认为开展了旅馆业业务，从而被要求申请相关许可。        （三） 房屋的改建、装修        根据《建筑装饰装修管理规定》等相关规定，改造涉及房屋结构变更的，需进行报建，且改建后的房屋应取得公安消防部门的二次消防验收竣工备案。需要注意的是，申请旅馆业《特种行业许可证》对场地、消防的要求高于一般租赁房屋。如租赁平台对房屋的改建、装修不能满足相应监管要求的，可能面临相应的行政处罚。        （ 四） 租赁市场金融化带来的信用风险        近年来，房屋租赁市场金融化趋势明显，较多租赁平台会与（类）金融机构进行合作，开发出不同租金贷款产品。通常租赁平台会要求租客与（类）金融机构签订贷款合同，由（类）金融机构一次性向租赁平台支付一段时间的房租及押金，租客按月向（类）金融机构还款。该种模式如操作不当，则可能产生较为严重的信用风险，也会为开发商带来不必要的纠纷。        （五） 超期出租的风险        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。当租赁平台将房屋出租给租客时，如租赁期限超出整体出租的租赁期限，可能产生租赁纠纷。开发商如果无法保证对于租赁平台与租客签订的租房协议的知情权，当租赁平台将房屋超期租赁给租客时，就可能导致开发商无法收取租金，住户又不肯搬离撤场的尴尬局面，甚至可能在开发商与租客间直接产生纠纷。        （六） 群租风险        在租金、居民生活成本等多方因素的影响下，群租问题在一、二线大城市普遍存在。群租不但会产生卫生、消防、环境等安全问题，还容易引发与其他租客之间的相邻权纠纷。此外，如被监管机构发现群租问题，还可能面临行政处罚。如《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条规定，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。违反规定，逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。        二、 开发商对长租公寓项目的风险管控        针对以上风险，各方在参与长租公寓租赁业态的同时，需加强主动管理能力，并从以下角度采取措施进行应对。        （一）积极跟随政策导向，探索合规经营模式        目前并无法律或相关政策对长租公寓的属性进行具体界定或规范。实践中，长租公寓的经营模式参照住房租赁模式的较多。如根据上海市政府印发的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，允许各区根据具体情况将商办用房等按照规定改建用于住房租赁。广东省政府办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》则允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。在具体操作实践中，各地可能对有不同操作方式。因此在出租前，建议开发商可与所在地区房管部门提前沟通，确认该地区对长租公寓经营模式的要求口径，并按要求提前调整优化。        （二）  主动履行报批手续，提前做好布局        开发商可要求租赁平台在改建前与建设部门进行沟通，取得施工许可证并确保改建后房屋符合规划用途。对于经营业态中存在短租业务的，需要求租赁平台按不低于申请《特种行业许可证》的标准（包括场地、消防等）进行改造，同时建议承租人承租后申请《特种行业许可证》。合同还应明确如因政策变化导致经营长租公寓必须申请类似许可的，租赁平台必须无条件申请许可，合规经营。        （三）  加强主动管理能力，适度参与管理 如为降低租赁平台将公寓超期出租给租客产生的纠纷风险，开发商可在签订合同时严格规定租赁平台的违约责任，并提高押金比例。此外，开发商可要求承租人每次出租房屋时就签署的租赁合同主要信息进行报备，开发商也可通过不定期走访的方式核实现场情况。而对于群租等问题，开发商可要求租赁平台严格遵守当地的出租房屋，并要求租赁平台按相同的标准约束租客，同时可以让租赁平台建立合理的管理制度。        (四） 确保运营过程中的知情权        如针对房屋租赁市场金融化带来的信用风险，开发商可在与租赁平台签订的合同中明确，如承租人与金融机构或任何第三方开展类似合作，需提前通知业主，对于明显违背市场正常规律的“创新融资”，开发商应进行必要干预。     对传统的以出售或直接出租为目的开发商而言，涉足长租公寓领域，即是机遇，也是挑战。长租公寓行业在不断发展，不断变化，相关的法律法规也随之持续更新完善。只有关注法制动态，紧跟政策法规，方能在迅速增长的行业中立于不败之地。