11月27日下午，市律协青年律师工作委员会在律协会议室举办了一期青年律师外资收购中国房地产法律问题的非诉讼实务技能培训。近120名律师参加了活动。

主持人： 汪  巍律师   青年律师工作委员会 委员

主讲人： 莫  非律师   上海市得勤律师事务所 高级合伙人

 

一、中国房地产市场与外资收购

（一）国内房地产供求变化和贷款紧缩，使得国内开发企业面临资金链危机。

（二）国内开发企业的资金链危机，给外资带来机遇。

（三）外资对中国的房地产的热情是持续的。

（四）外商投资决策是谨慎的。

（五）外资仍要面对国家限外政策。

二、限制房地产外资的政策法规

（一）关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房[2006]171号）

核心提示：

1. 外商投资房地产的商业存在原则。

2. 外商投资房地产投资总额1000万美元以上的投注差不得超过投资总额的50% 。

3. 外商通过新设及并购投资房地产的程序。

4. 外商投资房地产贷款的前提条件。

5. 禁止固定回报条款。

6境外机构代表处和在境内工作学习满一年的境外个人可购买自用自住商品房。

（二）关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的通知》有关问题的通知（商资字[2006]192号）

核心提示：

1. 定义“外商投资房地产企业”

外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目。

2. 外商投资房地产企业审批、设立的程序。

（三）关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的通知》有关问题的通知（商资字[2006]192号）

核心提示：

1. 外商投资房地产投资总额300万美元以上的投注差不得超过投资总额50%；投资总额300万美元以下的投注差不得超过投资总额的30%。

2. 外商通过并购投资房地产须在颁发营业执照后3个月内一次性以自有资金支付对价。

3. 外商受让外商投资房地产企业中方股权须在转让协议生效后3个月内一次性以自有资金支付对价。

（四）关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知（汇发[2006]47号）

核心提示：

境外机构代表处、境外个人、港澳台居民和华侨境内购房外汇程序

（五）关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知

（商资函［2007］50号）

核心提示：

1. 外商投资房地产项目公司原则。

2. 地方审批部门批准的外商投资房地产企业须经商务部备案，未经备案不得办理资本项目结汇。

（六）关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知

（汇综发[2007]130号）

核心提示：

2007年6月1日以后新设或增资外商投资房地产企业不得举借外债。

（七）关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知

核心提示：

地方审批部门颁发外商投资房地产企业批准证书后一个月内将相关材料报商务部外资司备案。

（八）商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通（商资函[2008]23号）

核心提示：

商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对，填写完备并加盖省级人民政府办公厅和省级商务主管部门公章的《外商投资房地产业备案表》送商务部。

（九）关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知（汇综发[2008]142号）

核心提示：

除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。

（十）总结

1. 商业存在原则。

2. 外商投资房地产企业的设立程序不同。

3. 限制投注差比例到130号文彻底禁止股东贷款。

4. “外商投资房地产企业”的定义。

5. 项目公司原则。

6．其他外商投资企业不得购买非自用境内房地产。

三、外资收购中国房地产案例分析

（一）股权收购——境外交易

海外经典二层SPV模式收购，由于交易在境外完成，可完全避免境内机构的监管。

股权收购+回购案例：

股权收购阶段：

X Co.收购HK Co. 100%股权，收购价款按JV名下物业面积×14000元计算，收购单价以上税费由受让方承担，其他税费由转让方承担。收购完成后，项目开始预售，预售款优先支付物业建设工程款，不足部分由受让方关联企业以境内委托贷款方式提供。

股权回购阶段：

物业取得大产证或销售完毕后，BVI Co.有义务回购HK Co. 100%股权，回购价款以JV账上现金为基础，根据双方承担的税费、未付工程款以及JV的应收账款调整。

股权回购价款 = JV销售款帐户中的现金－由JV承担的税款及费用－应付未付的工程款+应由转让方承担的税款+JV的应收帐款。

（二）资产收购

资产转让的税收主要有契税、营业税、土地增值税和企业所得税。

1.资产收购——土地增值税的分担

1）在境外补偿转让价款及土地增值税。

2）做低资产转让价，规避高额土地增值税。

2.定建转让——特殊的资产收购

在建工程达到可转让条件后转让给受让方。

（三）特殊的资产收购—定建转让在建工程转让“招拍挂”的风险

1．国有资产转让：《企业国有产权转让管理暂行办法》

1）第4条企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。

2）第5条企业国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。

2.在建工程转让新规：《上海市土地交易市场管理办法》

第12条出让土地使用权随房屋建设工程转让的，土地使用权人应当向市房地产交易中心提交申请报告，由市房地产交易中心报送原出让土地的土地管理部门审核。经审核同意的，土地使用权人可以与意向受让人签订土地使用权转让意向书，也可以直接委托市房地产交易中心实施拍卖、挂牌交易。土地使用权人与意向受让人签订土地使用权转让意向书的，应当在土地交易市场公示转让意向书，由市房地产交易中心接受意向用地申请。公示期不少于5个工作日。公示期满没有其他意向用地者的，市房地产交易中心向转让双方当事人出具公示结果报告单，由当事人签订国有土地使用权转让合同；有其他意向用地者的，应当按照本办法第九条的规定，由市房地产交易中心组织拍卖、挂牌交易活动。

3.合资/合作：

1）房地产私募基金。

2）私募基金对房地产企业债权或股权融资。

3）合作建房

附：PPT讲义 http://byfiles.storage.lawyers.org.cn/file/?action=download&fileId=27958908d0f94861bec46d4a4b87898b