2023年2月8日，全国物业业主圈中，最大的新闻莫过于“业委会向物业追加4000万元”，从各大自媒体平台的评论看，一种声音是对该小区业委会的褒奖，业委会维权不容易，更多的声音是从对某物业公司的批判，“狂飙”到整个物业行业。

从披露的案件经过看，由于整个过程中物业不配合和其它方面的障碍，为业主争取如此之大的权益，确属不易，就当点赞。侵占业主利益如此之多，对物业的责怪与迁怒亦属正常。由于此案标的大，不仅在物业管理这个圈子倍受关注，同时也受到社会各界的关注，由于是自己的执业专业原因，本律师也不断被朋友、客户问起此案，为了更好的让大家对此案有一个好的理解，本律师尽最大努力还原一下这个案件的前前后后，特别在来梳理此案的原因，并提出自己的一些不成熟的想法，与关心此案的读者交流，仅希望大家对此案更为全面、客观的思考与判断。

我们先从这个小区的基本情况说起，中远两湾城坐落在苏州河畔，拥有36万方的占地面积，光是停车位就有近7000个。超市、健身房，甚至房屋中介都在小区中开设。如此超大体量的一个小区，如何算出4000万元这个金额？

我们再看看法院的裁决中4000万的具体构成：

    这里我们从这一案件的裁决结果来谈谈对物业公司的启示：

一、 关于物业费按实结算部分节余返还问题

该判决第一项就是返还按实结算的结余，这是为什么呢？在上海一些物业管理项目上，有些签约比较早的项目，有些费用是约定“按实结算”的（房管部门文件曾要求过，现在已经没有这一要求了，但是物业公司的合同并未相应调整过来，有些城市的公共能耗费用仍是要求按照实结算的），主要是公共能耗费用和维修费用，从物业管理运营角度看，这部分往往会有结余，这就会存在返还给业委会的风险，这需要物业公司特别注意，如有结余，就当与业委会协商如何处理，也可以协商变更合同条款。按照本律师的处理案件的经验，很多物业服务企业会忽视这一问题，但是一旦如本案业委会要求按实结算，会陷入非常不利的诉讼地位。

二、关于公共收益的返还与成本分摊问题

该判决的第三项就是公共收益的返还与管理成本问题。《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。这里的收入被称为：公益性收入，是指使用小区的公共部分而产生的收益，如地面停车场的停车费、广告费等。《上海市住宅物业管理规定》第四十六条规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。如果物业公司不想将这部分收益返还给业主，要举证自己所支出的合理成本超过了收益，否则就面临返还的问题。但是对于物业公司的难点在于这方面的举证义务是难以实现的，从项目管理实操看，物业公司很难在证据上举证就停车管理、广告位管理所单独支出的成本，或者只能举出合理的少量成本，这种情况会将物业公司置于非常不利的诉讼地位，对于物业公司来说，最好的方式就是和业委会约定一个相对合同的成本比例，比如说公共收益的２５％作为物业公司的合理成本，司法实践中也是支持的，如果不能举证，法院也只能酌定２０％左右，甚至更少的管理成本。

三、 关于公共收益使用与列支问题

判决书还是一大部分是返还不应由业主承担的支出部分。小区停车费等等作为小区公共收益，属业主所有并无争议，但是由于小区公共部位、公共设施设备需要维修，而有些小区交付时间久了，没成立业委会或成立了业委会也难以使用维修资金，物业公司就使用公共收益来进行小区的维修，从中列支成本，从法律层面讲，并无禁止性的规定，但是有程序性的要求，即：要征求业主意见后方可使用，本律师遇到很多项目上这一做的并不规范，有的根本不征求业主意见就用了，用的征求意见不规范，比如张贴一个公告说对使用公共收益的维修方案，业主不表态就视为同意，这些都是不可取的。从上海市的要求看，已经要求“收支两条线”，即公共收益要进入维修资金账户，如果需要维修，再按照法定的流程征求业主意见后再进行使用。当然，本案返还不应由业主承担的部分可能还包括本应由物业费支出部分，我们就不展开了。

四、 关于公共收益弥补经营亏损问题

该小区的物业管理收费高层为2.75元每平方米，在上海并不算高，可能存在用公共收益补亏的问题。就这一问题我们再展开一下。如果业委会代表全体业主与物业管理公司有明确约定如果物业管理收费不足以承担物业管理成本的，由公益性收入弥补亏损，是可以根据双方的约定将停车收益用于弥补物业公司亏损的；如果物业公司与业委会双方未就公益性收入是否弥补物业公司亏损作出约定，不管物业公司实际的是包干制收费还是酬金制收费，均不可以停车费来弥补物业公司的亏损。这里要讨论的一个比较棘手的问题是在前期物业管理合同开发商与物业公司明确约定用小区停车费等公益性收入弥补物业公司亏损的情况。对于这一情况，理论上有争议，一种观点认为合同约定合法有效，应当用公益性收入弥补物业亏损，另外一种观点认为，这一约定是未经业主同意的，属于免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的格式条款”，应当属于无效约定，笔者倾向于第二种观点。

实际上，公益性收入不能用于弥补物业公司的亏损，需要辨析的另外一个问题就是物业管理费的性质与公共性收入的性质区别问题。物业管理费的本质是物业管理公司提供服务业主应当支付的费用，是基于物业管理服务合同的债权、债务行为的体现形式，而公益性收入的本质是利用小区的公共部位所获得的收益，是业主拥有物权所衍生的收益。从法律层面讲，物业管理费不足物业使用的，应当通过增加物业管理费的形式解决，而不能以增加物业管理费程序上的复杂和困难而直接以公益性收入来弥补亏损，直接处置业主有决定权的物权事宜。