商业地产租赁合同履行受 “新冠疫情”影响之应对策略及建议

2020年第04期    作者:文│贺强 杨洁 张笑含    阅读 4,087 次

在全国人民喜迎新春之际，新型冠状病毒首先悄然在武汉爆发，并随着春节大规模人员流动快速扩散至全国。受疫情影响，根据全联房地产商会商业地产工作委员会近期发布的《购物中心行业抗击疫情专项调查报告》指出：“2020年春节期间，几乎所有购物中心的客流和销售额都在大幅度下滑。”在这样的市场环境下，必然引发商业地产租赁合同的履行争议。本文笔者将结合目前市场实际，从法律层面分析本次疫情对商业地产租赁合同履行可能产生的影响，并结合各地高院指导意见，提出应对策略及建议，希望对读者有所帮助。

 

一、疫情对商业地产租赁合同履行的影响分析

根据知名房地产咨询机构仲量联行关于本次疫情对商业地产影响的调研和分析，疫情对不同行业的影响截然不同，其中零售贸易、消费服务、交通运输、外贸、酒店餐饮、娱乐传媒等聚焦个人消费的产业受影响较大，而线上游戏、教育、视频等科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业等行业反而会因本次疫情的突发而有所获益。因此，为避免疑义，本文所探讨内容仅限于受疫情影响而导致业绩下滑、经营困难等受负面影响的企业，而不包括获益企业。

那么，本次的突发疫情会给商业地产租赁合同的履行造成了哪些影响呢？要谈对履行的影响，首先我们得了解租赁合同的履行内容以及履行义务人。对于出租人来说，其中一项履行义务为“出租人的适租义务”，即出租人应保证在租赁期限内，租赁房屋始终处于符合约定租赁用途的可使用状态。而对于承租人来说，其中一项履行义务为“承租人的交租义务”，即交纳租金。因此，笔者分别从本次疫情对出租人适租义务履行的影响和承租人交租义务履行的影响出发，将疫情影响总结归纳如下：

（一）出租人适租义务履行的影响

出租人适租义务的影响主要表现在，应政府指令或出租人要求，致使承租人无法按约定租赁用途正常使用租赁房屋。具体影响分为以下两种：

1.因政府及有关部门疫情防控需要责令停产停业

以上海为例，疫情爆发以来，经上海市人民政府及有关部门决定，上海市4200多处旅游文化设施已停止开放，121家剧场均已停业，原定春节期间有演出的26家重点演出场所关闭，取消104场演出，取消各类学校组织的大型活动，暂停各类教育培训机构线下培训活动，关停大型市场内花鸟市场等。

2.出租人要求承租人缩短营业时间，甚至要求停产停业

部分店铺/商场虽未被政府相关部门强令关停，但为避免疫情扩散、或因员工无法到岗、或政府复工要求高而无法开展经营、或客流减少而为降低经营成本考虑等原因，出租人要求承租人采取缩短营业时间，甚至停产停业的。

（二）承租人交租义务履行的影响

承租人交租义务履行的影响主要表现为经营收入的减少而降低其履行能力。具体影响分为以下两种：

1.承租人主动缩短营业时间，甚至停产停业的

承租人为避免疫情扩散、或因员工无法到岗或政府复工要求高而无法开展经营、或客流减少而为降低经营成本考虑等原因，并非在出租人要求下，主动缩短营业时间，甚至停产停业。如，承租人为某商场租户，其这一行为不仅降低其支付租金的能力，同时也可能违反了商场营业时间及不得擅自停业的合同约定义务。

2.疫情导致业绩下滑，远低于去年同期水平

这也是受此次疫情影响中最普遍的，店铺/商场虽然仍正常开门营业，但受疫情期间客流减少的影响，经营收入锐减，不能实现经营目的。

二、商业地产租赁合同履行受疫情影响的应对策略分析

对于上文所述疫情影响，出租人和承租人均会因一方无法履行合同义务给相对方造成的损失而产生争议。那么，如何解决疫情所导致的租赁合同履行争议？如何平衡出租人与承租人的利益和损失？除了法律途径外，是否还有其他途径弥补在疫情中所遭受的损失？接下来，笔者试从法律和政策方面就本次疫情对租赁合同履行的影响进行应对策略的分析。

（一）法律方面

根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即合同当事人一旦违约就应承担违约责任，除非存在约定或法定免责事由。因此，违约方在应对违约情形时，一般可选择两种抗辩策略：1、使违约前提和基础不存在，即：使合同无效、撤销、解除或变更约定；2、减轻或免除违约责任，如法定免责事由、约定免责事由、受害人过错、损失扩大免责等。那么针对本次疫情，在不考虑个案特殊因素下，法定抗辩意见有哪些？

1.全国各地高院对疫情影响合同履行的审判指导意见

从全国各地高院所发布的审判指导意见来看，其不约而同地出现了“不可抗力”和“情势变更”这两个法律用语，要求法院在审理因疫情防控导致的履行合同纠纷案件中围绕“不可抗力”和“情势变更”情形的认定进行。因此，“不可抗力”和“情势变更”是本次疫情中出租人和承租人违约责任的两大抗辩理由。

而“不可抗力”和“情势变更”针对的抗辩角度不同，“不可抗力”是进行免责抗辩，而“情势变更”是将违约前提和基础进行变更和解除从而达到减免责任目的，两者之间相似但又有明显的差异。

2.“不可抗力”和“情势变更”的区别

不可抗力：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。如果因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以行使法定合同解除权，解除合同。

情势变更：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。（《民法典》草案中删除“非不可抗力”表述）

两者作为在发生不可预见事件之时，均用以平衡当事人之间的利益的抗辩理由，仍然具有明显的区别，详见表一。

3.如何适用“不可抗力”和“情势变更”应对本次疫情造成的履约影响

结合本文第一部分关于疫情对商业地产租赁合同履行影响的归纳，针对出租人和承租人的不同违约情形，分别适用“不可抗力”和“情势变更”进行应对如下：

（1）因政府及有关部门疫情防控需要责令停业致使出租人适租义务履行不能。

全国人大常委会法工委明确表示，本次疫情影响及政府相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不可抗力，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。另外，从各级高院发布的指导意见来看，法院对疫情性质及政府防控措施可认定为不可抗力持肯定态度，并明确致使合同不能履行的，按照不可抗力相关规定主张减轻或者免除自身法律责任。

因此，对于该情形中如果承租人以无法正常使用租赁房屋为由追究出租人的违约责任，要求出租人赔偿损失时，出租人可以“不可抗力”进行抗辩，要求免除赔偿责任。但基于疫情期间承租人未使用租赁房屋的事实，根据公平原则，承租人可主张减免该期间的租金。当然，在具体法律适用上，须考虑疫情期间政府措施与停产停业的直接关联性、关联密切度、影响程度等进行综合判断。

（2）出租人要求承租人缩短营业时间甚至停产停业而违反出租人适租义务。

（3）承租人主动缩短营业时间甚至停止营业导致承租人违反交租义务以及合同约定其他义务（比如营业时间要求）。

（4）疫情导致业绩下滑，远低于去年同期水平导致承租人违反交租义务以及合同约定的其他义务（比如业绩要求约定）。

除了第一种情形是因不可抗力致使合同不能履行外，这三类情形均非疫情或防控措施而必然导致合同不能履行或合同目的无法实现的结果，尤其是第二和第三种情形是显然的违约行为，曾有“非典”类似案件法院认为“上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响。”那么，既然不适用不可抗力规定，那出租人或承租人如何应对违约责任？针对本次疫情，各地法院是否有不同观点？

从各级高院发布的指导意见来看，尤其是上海高院指导意见中，明确法院在处理疫情引发合同纠纷时应当“依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素”妥善处理。因此，笔者认为，疫情符合导致经济环境发生暂时重大变化等情势变更特征，合同当事人基于该变化而做出的违反合同约定的有利应对行为或因该变化致使合同履行对一方不公的，合同当事人可依据情势变更规定或公平原则，要求法院变更或解除合同以达到部分或全部免除责任的目的，包括减免租金、延长租期、解除合同等。当然，在具体法律适用上还是因案而异。

（二）政策方面

全国各地纷纷出台相关政策以稳定经济环境、共抗疫情。以北京、上海、深圳三地为例，均为减轻中小企业负担，保障经济平稳运行，出台了相关政策，特别是对承租国有企业房产从事生产经营活动的情况做出了相关减免租金的规定。作为商业地产租赁合同的双方可关注地方出台的减免租金政策，并与有关部门及时沟通了解，查看是否有适用自身情况的政策规定。北上深三地有关减免租金政策如表二。

三、给商业地产租赁合同双方当事人的建议

（一）注意证据保留

包括但不限于因疫情导致停产停业的证据，如政府相关部门的停业通知、出租人关于调整营业时间的通知、承租人停业的告示等；因疫情导致经营损失的证据，如财务账册、交易记录、经营单据、双方往来的沟通函件等。

（二）及时通知并采取减损措施

根据不可抗力的有关规定及合同对不可抗力的常见约定，出租人/承租人在遭遇不可抗力情形时，须根据合同约定或在合理期限内及时通知出租人，并尽可能减少给出租人造成的损失。如，出租人在收到政府部门关于商场停业通知后，应当及时通知承租人；承租人在接到政府部门就其经营行业的停业指令时，应当及时通知出租人；被通知一方的减损措施包括但不限于承租人已有预定订单的沟通和解除、员工的安置、店铺内易腐物资的处置、变更经营策略由线下经营转变为线上经营等。

（三）友好协商，寻找租金减免或其他替代性方案

出租人和承租人是企业发展共同体，应相互体谅、相互扶持、共同抵抗疫情。出租人可结合自身情况考虑酌情的租金减免，也可以考虑协商共同寻找其他替代行方案，比如调整装修期、减免物业费、投入额外运营成本提升物业管理等。以上内容希望能对阅读本文的读者略有助益。从目前的情况也可以看出，此次新冠疫情势必会对包括商业地产领域在内的各行各业产生较大影响，我们每个人作为时代的一员必然无法摆脱整体经济环境变化对自身的影响。在此共克时艰之际，合同各方当事人只有本着相互谅解、相互扶持的态度，积极协商，才能及时减损、共度难关！

 

贺强上海市海华永泰律师事务所合伙人，上海市律师协会房地产业务研究委员会委员，上海市长宁区青年律师联合会主席团成员业务方向：房地产、股权投融资、公司并购/治理

杨洁上海市海华永泰律师事务所律师业务方向：股权投融资、房地产、公司治理

张笑含

上海市海华永泰律师事务所律师

业务方向：房地产、建设工程、争议解决