2022年8月17日下午，上海市律师协会城市更新与城市治理服务团、不动产征收（动迁）业务研究委员会至北京市金杜律师事务所上海分所调研城市更新法律服务。服务团副团长、不动产征收（动迁）业务委员会主任马永健，服务团副团长孙亮，服务团案例讨论和汇编组组长孟山、城市更新组副组长金莉、城市治理组副组长杨振荣，不动产征收（动迁）业务研究委员会副主任高兴发、张崇华，委员江寄鸥、顾剑栋、焦士雷、许建斌、秦志刚、李登川以及秘书出席了本次调研活动。金杜上海分所熊健律师也受邀出席本次活动。本次调研活动由孙亮律师主持，特邀北京市金杜（广州）律师事务所揭英汉律师进行主题讲座。
      不动产征收（动迁）业务委员会委员、金杜上海所江寄鸥律师致欢迎辞，对律协城市更新与城市治理服务团与不动产征收业务研究委员会到访金杜上海所表示欢迎和感谢。金杜律师事务所在城市更新法律服务领域已经进行了充分实践，特别是在广州和深圳等地区，积累了丰富的经验。此次活动邀请金杜广州所揭英汉律师进行主题讲座，相信跨区域的深入交流能够为上海律师服务城市更新项目提供宝贵的经验。
      揭英汉律师通过线上的方式就金杜所城市更新业务进行了介绍和分享。城市更新项目是包括社会、经济等极其复杂的系统工程，是对城市的系统升级提质。广州的城市更新业务在2009年就进入了初步探索阶段，现已进入战略发展阶段。揭律师结合广州黄埔区旧村改造项目、荔湾区旧村改造项目等，着重介绍了前置公司在城市更新项目中的重要作用，并介绍了律师在前置服务阶段能够提供的专业法律服务。针对这一区别于上海城市更新架构的特殊举措，与会律师表达出了强烈的兴趣并进行了热烈的讨论。
       金莉律师表示，前置公司在广州的城市更新项目中起到的是功能性企业的作用，其设置为民营企业较早地进入城市更新项目提供了契机。更多民营企业介入城市更新项目，则能为律师带来大量的业务需求。上海律师应当紧跟城市更新方向开展研究，从上海城市更新项目的综合平衡、片区平衡、长期平衡等角度，为企业提供持续的、综合的法律服务。
       江寄鸥律师提到，上海律师目前更多关注的是城市更新项目中动拆迁与征收的相关业务，经过此次调研活动，希望有更多的上海律师能够从社会资本参与、顶层结构设计、产业商业和办公项目运营等角度，研究城市更新，并开拓更多的法律服务蓝海。
       孟山律师从争议解决的角度解读了城市更新。一个城市更新项目中，可能涉及民商事纠纷、土地和房屋的确权纠纷、行政征收类纠纷、权利主体之间的纠纷。因此，从传统诉讼业务出发，律师应当深挖规避风险的方式，加强对争议解决的研究，优化文本设计，以减少实践中争议发生的可能性。
       张崇华律师表示，上海在不动产征收项目的开展上有着丰富的经验，但是结合揭律师讲座内容来看，上海的城市更新项目模式仍比较单一。上海律师应当学习各地不同的做法，不仅关注顶层设计等业务，也可以将前置服务作为开展律师工作的切入点。
       高兴发律师也表示，经过揭律师的介绍，对于城市更新的概念有了更深的理解。现在上海市城市更新条例仅为原则性规定，仍需要实施细则进一步进行规定。上海律师应当深入实践，将城市更新拆解为规划、征收、开发建设、开发完成后社区治理、市场运行等阶段，分阶段仔细研究。
       杨振荣律师认为针对如何使上海律所深入参与城市更新项目、如果找到律师工作的切入点、如何将律师工作和项目成果挂钩，本次揭律师的分享提供了新的思路。在上海市城市更新条例规定的框架下，如何进行类似前置公司的嫁接，则需要更多的律师贡献智慧。
       顾剑栋律师对揭律师介绍的前置公司也颇感兴趣，认为城市更新项目中产业发展是核心，市场化才能为律师带来业务的增长。顾剑栋律师也希望能够与其他地区的律师展开进一步的跨区域的交流，助力上海律师在城市更新中开拓新的业务领域。
       焦士雷律师经过研究法条和案例，对于未来城市更新中各主体间纠纷的处理提出了自己的见解。现在上海正处于旧改项目与城市更新项目迭代的阶段，这也是律师充分发挥其作用的时机。希望日后能够有更多类似活动的机会，能够与更多律师互通有无，交流进步。
       李登川律师表示，城市更新项目不仅包括拆除重建类的项目，也包括综合治理类的项目，在城市更新的大背景下，上海律师应当持续关注并参与城市更新项目，加强学习与交流，提升自身能力，推动上海城市更新项目开展。
       讨论最后，马永健律师对金杜所的精心安排以及揭律师的精彩专业分享表示感谢。揭律师的分享对探索上海城市更新模式来说是一个启发，前置公司和前置法律服务或许是解决上海城市更新项目难点和痛点的抓手。但这也需要更多的上海律师能够积极实践，并通过各平台发声，积极进言献策，共同助推上海城市更新条例实施细则的出台，共同探索上海城市更新的模式，共同打造上海城市更新的模板。本次活动是律协城市更新与城市治理服务团第一次线下活动，之后服务团以及不动产征收委员会将继续推出更多的研究实践活动，为律师交流城市更新业务提供更多的机会。